Menu

Podílové spoluvlastnictví je od ďábla!

Další články z kategorie
Blog

19. 08. 2019 Autor: Petr Bezouška Kategorie: Nemovitosti

Nadpis příspěvku odkazuje k často citovanému bonmotu, že spoluvlastnictví musí být výtvorem ďábla, vzniká-li v jeho rámci tolik konfliktních situací. Občanský zákoník se svojí regulací snaží některým konfliktům předcházet, případně nabídnout jejich řešení, leč vše právní regulací vyřešit nelze.

O podílovém spoluvlastnictví mluvíme, vlastní-li dvě či více osob dohromady jednu věc. Vyznačuje se tím, že každý ze spoluvlastníků je vlastníkem ideálního podílu na věci. To znamená, že když dva lidé společně vlastní automobil, nelze říci, že jeden vlastní karoserii a druhý motor; jejich podíly nejsou reprezentovány reálnou částí společné věci. Každý z nich vlastní ideální podíl, který může prodat či jiným způsobem převést na jiného.

Se svým podílem si tak většinou mohu dělat, co je mi libo – mohu jej prodat, dát do zástavy, zatížit reálným břemenem apod. Zákoník mne však v některých případech v nakládání s ním omezuje a stanoví mi, že když chci podíl převést někomu jinému (třeba prodat, darovat, vložit na základní kapitál obchodní společnosti), musím jej nejdříve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům (a to i v případě, že byste jej chtěli darovat třeba nějaké nadaci). Toto zákonné předkupní právo je dnes velmi široké.

Jak tedy postupovat, když máte zájemce o koupi podílu na pozemku, který jste zdědili a spoluvlastníte jej se svým vzdáleným příbuzným? Vše začne třeba tím, že vás osloví koupěchtivý (libozvučné zákonné označení, není-liž pravda?) a nabídne cenu, která by zacelila díru v rodinném rozpočtu. Celý proces krok za krokem vypadá následovně:

     1) Vyjednáváte o kupní smlouvě se zájemcem, dohodnete se na všech podmínkách koupě, např. i o tom, že kupní cenu zaplatí ve třech splátkách.

     2) Uzavřete kupní smlouvu. Musíte však pamatovat na ono předkupní právo vašeho příbuzného, proto je v kupní smlouvě odkládací podmínka – stane se účinnou, pokud příbuzné své předkupní právo nevyužije.

     3) Oslovíte příbuzného (tj. svého spoluvlastníka), oznámíte mu, že chcete prodat svůj podíl na společném pozemku a předložíte mu nabídku k odkoupení podílu. Zároveň mu předložíte smlouvu uzavřenou se zájemcem, aby se mohl podívat, za jakých podmínek onen podíl chce koupit.

     4) Příbuzný si smlouvu prostuduje, zváží, zda za těchto podmínek podíl koupí. A buď návrh přijme, nebo nepřijme. V prvním případě prodáte podíl jemu, ve druhém případě se stane účinnou smlouva se zájemcem.

Takto vše vypadá docela jednoduše. Jenže představte si, že spoluvlastníků jedné věci je třeba pět, třicet, sedmdesát, někdy i několik set. Pak musíte výše zmíněný proces absolvovat s každým z nich. Když to neuděláte, porušujete zákon. Jediná výjimka existuje pro případ, že podíl převádíte osobě blízké (rodičům, potomkům, sourozencům, švagrovi,…) – pak se předkupní právo ostatních spoluvlastníků neuplatní.

Pokud se ozve více spoluvlastníků s tím, že chtějí vámi nabízený podíl předkoupit, musejí se podělit: poměrně podle svých stávajících podílů. Ve spoluvlastnictví jste například tři, vy máte podíl 50%, ostatní dva 25%. Oba chtějí váš podíl předkoupit, tudíž si jej rozdělí napůl a ve výsledku budou mít oba 50%.