Menu

Nové zákony o některých opatřeních na zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce bytů a prostor k podnikání

Další články z kategorie
Blog

VŠE NEJLEPŠÍ V ROCE 2020!

09. 01. 2020 Autor: Vzorné Právo

Jsme v tom spolu

31. 03. 2020

24. 04. 2020 Autor: Vzorné Právo Kategorie: Aktuality

Dne 27. dubna 2020 nabyly účinnosti jednak zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání (zákon o ochraně nájemců prostor pro podnikání), a jednak  zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o ochraně nájemců bytů). 

Oba zákony za splnění určitých podmínek zakazují pronajímateli ukončit nájem pro neplacení nájemného.

U nájmů prostor sloužících k podnikání jsou podmínky uplatnění zákazu ukončení nájmu následující. Zákaz ukončení nájmu platí pouze v tzv. ochranné době. Ta trvá od účinnosti zákona až do 31. prosince 2020. Pronajímatel v ochranné době nesmí ukončit nájem pro neplacení nájemného (prodlení s placením nájemného), pokud prodlení s placením:

  • nastalo od 12. března do 30. června 2020 (tzv. rozhodná doba) a
  • vzniklo v důsledku omezení plynoucího z některých v zákoně vyjmenovaných mimořádných opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

Platby za služby musí nájemce platit nadále tak, jak bylo dohodnuto. Těchto platebních povinností se ochrana nájemce netýká.

Nájemce pak musí do patnácti dnů ode dne, kdy měl podle smlouvy o nájmu nájemné zaplatit, předložit listiny dokládající okolnosti prodlení. Nezaplatí-li nájemce do konce ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020, všechny své dluhy na nájemném vůči pronajímateli, které se staly splatné v rozhodné době, tedy mezi 12. březnem a 30. červnem 2020 (nebo prohlásí-li nájemce, že tyto dluhy ani v ochranné době neuhradí), může pronajímatel vypovědět nájem s výpovědní dobou pěti dnů. Pokud nájem skončí z jakéhokoli důvodu před koncem ochranné doby, tedy před 31. prosincem 2020, musí nájemce zaplatit všechny své dluhy vůči pronajímateli, které se staly splatnými v rozhodné době, tedy mezi 12. březnem a 30. červnem 2020, do třiceti dnů od skončení nájmu.

V případě nájmu bytů jsou stejným způsobem (do 31. prosince 2020) chráněni před jednostranným ukončením ze strany pronajímatele nájemci, kteří:

  • se opozdili s placením nájemného mezi 12. březnem 2020 a dnem následujícím po dni, kdy skončila mimořádná opatření, nejpozději však do 31. července 2020 (tzv. rozhodná doba), a
  • opoždění s platbou nájemného nastalo převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci řádné placení nájemného znemožnilo nebo zásadně ztížilo.

I zde platí, že platby za služby musí nájemce platit nadále tak, jak bylo dohodnuto.

Nájemce má v takovém případě pronajímateli bez zbytečného odkladu předložit potvrzení z úřadu práce. Úřad práce ČR bude potvrzení vystavovat na základě žádosti, k níž nájemce přiloží požadované podklady. Jak přesn postupovat a jaké podklady je třeba Úřadu práce předložit na svých stránkách uvádí Ministerstvo práce a sociálních věcí pod odkazem zde

Dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, tedy mezi 12. březnem 2020 a dnem následujícím po skončení mimořádných opatření, nejpozději však 31. červencem 2020, musí nájemce zaplatit do 31. prosince 2020. Pokud tak neučiní, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Pronajímatelé bytů i prostor sloužících k podnikání mohou nadále ukončit nájem z jiných důvodů než pro neplacení nájemného a mohou také požadovat za splnění zákonných podmínek z dlužných částek úroky z prodlení.

Po skončení nouzového stavu a pominutí okolnosti, v důsledku kterých je nájemce v prodlení s placením nájemného, může pronajímatel nebytového prostoru nebo i bytu po nájemci požadovat zrušení nájmu, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby zákonná omezení v podobě odkladu plateb nájemného po celou ochrannou dobu (tedy do konce roku 2020) snášel. Zrušení bytového nájmu mohou požadovat zejména ti pronajímatelé, kteří by v důsledku pokračování nájmu upadli do nouze, která by ohrožovala jejich nutnou výživu nebo nutnou výživu jejich rodiny.

Z výše uvedeného je zřejmé, že nové zákony nepřinášejí zásadní změny obvyklých pravidel ukončení nájmu. Nájemné nikomu neodpouštějí, stejně tak neodpouštějí úroky z prodlení. Nová ochrana nájemců je tedy menší, než by se mohla na první pohled zdát.

Za daného stavu věcí nelze nájemcům doporučit, aby nekriticky spoléhali na tzv. „zákonnou ochranu“. Stejně jako i v časech dobrých platí i v časech horších pravidla poctivosti a smluvní loajality. V duchu této zásady by strany měly aktivně hledat společná řešení složitých situací, které pandemie přinesla. Jste-li nájemci a ocitli jste se v obtížích, je bez ohledu na cokoli vaší povinností – vyplývající z pravidel občanského zákoníku pro předcházení škodám – oznámit pronajímateli, že pravděpodobně nebudete schopni plnit své povinnosti. Kontaktujte tedy svého pronajímatele, seznamte ho se svou situací a zkuste se dohodnout. Navrhujte takové podmínky, o kterých víte, že je můžete splnit, ale které jsou současně fér a jsou dobrým základem pro dospění k dohodě. Jste-li pronajímateli, zvažujte, nakolik můžete kroky z vaší strany přispět k řešení přijatelnému pro obě strany. Pamatujte, že nová pravidla na ochranu nájemců nechrání dohody, které jsou v nájemcův neprospěch.


Související vzory