Menu

Kauce jako dobrý sluha pronajímatele

Další články z kategorie
Nemovitosti

Pes, nejlepší přítel nájemníka

06. 05. 2019 Autor: Petr Bezouška

Podnájem bytu - tak trochu jiný nájem

17. 06. 2019 Autor: Petr Bezouška

Podílové spoluvlastnictví je od ďábla!

19. 08. 2019 Autor: Petr Bezouška

Daňové aspekty směny nemovitých věcí

14. 08. 2019 Autor: Martin Švalbach, Jan Bürger

Kauce jako dobrý sluha pronajímatele

16. 09. 2019 Autor: Petr Bezouška

Dům patří k pozemku

11. 10. 2019 Autor: Petr Bezouška

Trvalý pobyt v pronajatém bytě

05. 12. 2019 Autor: Petr Bezouška

Dát či nedat, to je, oč tu běží

03. 04. 2020 Autor: Martin Švalbach, Jan Bürger

Směna pozemků a navazující daňové povinnosti

05. 10. 2020 Autor: Martin Švalbach, Jan Bürger

Vzorné Právo pomáhá s realitními obchody

27. 08. 2020 Autor: Vzorné Právo

Když nájemník bytu přestane platit

23. 04. 2021 Autor: Vzorné Právo

16. 09. 2019 Autor: Petr Bezouška Kategorie: Nemovitosti

Přenecháte-li někomu jinému k užívání vlastní prostory, vystavujete se riziku: nemáte jistotu, že vám bude nájemce řádně platit nájemné, že bude hradit služby, které mu v souvislosti s nájmem poskytujete, nebo že užívané prostory nepoškodí. Proto je vhodné ujednat s nájemcem určitou formu zajištění a již v zárodku řešit jeho možnou nesolventnost či nesolidnost.

Nabízí se pestrá škála zajišťovacích institutů: nájemce může nabídnout vhodného ručitele, můžete s ním sjednat zástavní právo k věcem, které vnese do pronajatého prostoru, anebo třeba využít tzv. kauci (zákon používá termín „jistota“) – nájemce pronajímateli předá určitou peněžní částku, která bude sloužit ke krytí možných budoucích pohledávek pronajímatele.

O kauci se výslovně zmiňuje i občanský zákoník, a to v souvislosti s nájmem bytu. Z důvodu ochrany nájemce zákoník reguluje její výši (může činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného) a zakládá nájemci právo na úroky z kauce. V jiných případech (zejména při nájmu prostoru sloužícího podnikání) je vše věcí dohody smluvních stran – výše kauce, na co může být použita, zda má nájemce právo na úroky apod.

Často se zapomíná, že kauce je speciálním případem zástavního práva a že může být sjednána ve dvou základních podobách, které zásadně ovlivňují právní postavení obou smluvních stran. Pro nájemce je výhodnější, aby měl pronajímatel povinnost uložit kauci na zvláštní bankovní účet a mohl z ní čerpat pouze na úhradu případných budoucích dluhů vzniklých z nájmu. Takto uložené peníze totiž zůstávají odděleny od majetku pronajímatele a v případě jeho úpadku nespadají do majetkové podstaty. Jinou podobou je sjednání kauce jako de facto úvěru: peníze přecházejí do vlastnictví pronajímatele, může s nimi naložit, jak chce (např. je utratit za zájezd) a nájemce má pouze pohledávku na vrácení kauce ke dni skončení nájmu. Z toho je patrné, že když se pronajímatel ocitne v úpadku, do majetkové podstaty patří i kauční peníze a nájemce z nich zřejmě již nic neuvidí.

Sjednaná podoba kauce ovlivňuje i výši úroků, které náleží nájemci ze složené kauce. V prvním případě má právo na úroky, které jsou běžné u peněžních prostředků složených na bankovním účtu, ve druhém případě má však právo na úroky, za které se běžně poskytují obdobné úvěry. Prakticky je rozdíl mezi výši obou úroků velmi vysoký.

Jak už jsem uváděl, výslovně je regulována kauce u nájmu bytu. Ale i u ní je možné využít obou podob kauce, stejně jako je možné doplnit ji o různá vedlejší ujednání. Pro pronajímatele je například praktické sjednat povinnost nájemce doplnit kauci do původní výše, bylo-li z ní již oprávněně čerpáno, pro nájemce zase může být zajímavé ujednání, které mu umožní složit prostředky na kauci postupně ve splátkách (konec konců, to je výhodné i pro pronajímatele, který tím může docílit vyšší celkové částky kauce, než by byl nájemce ochoten/schopen složit jednorázově).


Související vzory